Vaikka toimistomme on erikoistunut nimenomaisesti ajamaan yksityishenkilöiden vahingonkorvaus- ja vakuutusriitoja vakuutusyhtiöitä vastaan, hoidamme toisiaan ”siinä sivussa” muitakin asiakkaidemme yleisjuridisia ongelmia, jos tarvetta ilmenee, ja asiakkaamme on selvästi heikommassa asemassa suhteessa vastapuoleen.
Vuokralaiset ja yksityiset vuokranantajat eivät aina tiedä, mikä on lain mukaista. Asunnon vuokraamiseen liittyy useita vuokralaisen hyväksi säädettyjä pakottavia säännöksiä, jotta vuokralaiset eivät joutuisi asumisen osalta kohtuuttomiin tilanteisiin. Pakottavista säännöksistä ei voida kirjallisellakaan sopimuksella poiketa. Pakottavan lainsäädännön vastaiset sopimusehdot ovat mitättömiä, eli niitä ei oteta huomioon lainkaan.
Asiakkaamme, jonka muuta toimeksiantoa parhaillaan hoidamme, joutui ennalta arvaamattoman force majeure -tilanteen takia purkamaan ennenaikaisesti vuokrasopimuksensa, jonka ensimmäiseksi irtisanomisajankohdaksi oli toukokuussa sovittu 12 kk. Hän ilmoitti asiasta perustellen vuokranantajalleen 11.8., ollen kuitenkin valmis maksamaan vielä seuraavan kuukauden, eli syyskuun 1.000 euron suuruisen vuokran. Tässä tilanteessa vuokranantajalle jää tavanomainen aika hankkia asuntoon uusi vuokralainen.
Vuokranantaja kuitenkin vaati häntä maksamaan 5 kuukauden vuokran suuruisen korvauksen, josta oli sovittu kirjallisesti toukokuussa vuokrasuhteen alkaessa. Vuokranantaja väitti virheellisesti, että asiakkaamme velvollisuutena olisi lain mukaan maksaa hänelle 5.000 euroa, vaikka muuttaa pois asunnosta.
Tutkin pyynnöstä asiaa ja havaitsin, että vuokrasopimus oli vuokralaisen hyväksi säädettyjen pakottavien lainkohtien vastainen ja selvästi kohtuuton. Sopimus oli tulkittava toistaiseksi voimassa olevaksi tehdyksi, jolloin huoneenvuokralain mukaan irtisanomisaika vuokralaisen puolelta on aina 1 kuukausi, eikä tästä voida vuokralaisen vahingoksi sopimuksella poiketa. Vuokrasopimuksen ehto, jonka mukaan asiakkaamme olisi tullut maksaa peräti 5 kuukauden vuokra, oli mitätön.
Otin asian heti hoidettavaksi ja lähetin vuokranantajalle perustellun ilmoituksen siitä, että asiakkaallamme todella oli force majeure -tilanne, jolla perusteella vuokrasopimus oli mahdollista purkaa päättymään heti ja toissijaisesti hän voi irtisanoa sopimuksen 1 kuukauden irtisanomisajalla, kuten laki määrää toistaiseksi voimassa olevien vuokrasopimusten kohdalla. Pian viestini jälkeen vuokranantaja ilmoittikin olevansa valmis sopimaan asian ja luopui vaatimuksistaan asiakastamme kohtaan.
Vuokranantajalle jäi 1,5 kuukautta aikaa hankkia uusi vuokralainen asuntoon, jolle oli hyvin kysyntää. Hänelle ei tosiasiassa siis aiheudu vuokratulon menetystä.
On oikein tyydyttävää saada joskus asiat oikeudenmukaiselle mallille pienellä työllä. Normaalityössämme vakuutusyhtiöitä vastaan ei yhdellä sähköpostiviestillä yleensä päästä tyydyttävään lopputulokseen. Joskus toki niinkin on käynyt. Hyvät perustelut ja näyttö ratkaisevat oikeudellisissa asioissa.
Joni S